底特律市內正在掛牌出售的房屋。 本報記者吳成良攝

抄底樓市，要慎之又慎(第一現場)

——底特律紀行(下)

人民日報探訪底特律：大廈空置多年成了鳥窩——底特律紀行(上)

位于美國大湖區密歇根州的底特律，曾是風光無限的汽車城。但從上世紀50年代以來，隨著汽車業的衰落和大量人口外流，底特律不斷走向沒落。如今，底特律的房地產市場徹底崩潰。

造一棟房子成本至少10萬美元，但交易價僅7000美元

司機邁克·霍利告訴本報記者，10至15年前，有3間臥室的獨棟房子，價格在8萬美元至14萬美元間。次貸危機發生后，大量房產淪為負資產，房主斷供。從銀行那里購買拍賣的房子，大概只需要1萬美元，有的甚至低至5000美元。

不過，業內人士提醒，買房要區分底特律市和大底特律都會區。底特律近郊一些市或郡的房地產市場相對健康。霍利說，與上述條件相同的房子，在大底特律都會區的其他城市，可能要20萬美元，因為那里有好的市政服務。

位于底特律市內的韋恩州立大學城市研究與規劃系助理教授丁磊告訴本報記者，現在底特律房屋普遍的交易價格大約是每棟7000美元。而在美國建造一棟房子的成本起碼要10萬美元。他說，底特律房價在10年前就低于建造成本了。由于根本沒有需求，房子即使再便宜，也沒有人要。

底特律有許多被丟棄的房子。按照法律，房主拖欠房產稅達到一定年份，房產就被政府充公。政府擁有大量房子，根本管不過來，而且政府手上的這些房子不會產生任何收益。于是，一些房子已經被市政府推倒。記者了解到，底特律市政府去年還出臺一項做法，就是一戶人家如果房前屋后有棄房的話，這戶人家如果想要，政府可以把房子白送給你，但是，每年要按照政府的估值交房產稅。在底特律緊鄰鬧市區的中城，是韋恩州立大學、醫療中心所在地，當地還有一些科技公司。為吸引人到中城居住，當地一些基金會出臺政策：如果在當地工作的人在該地買房，可以得到兩萬美元資助。按照當地房子普遍價格，兩萬美元買套房子有時還花不完，剩下的可以拿來修繕房子。

丁磊說，底特律的房地產市場已經死了，2011年只有263個住房抵押貸款申請。申請抵押貸款，說明這樣的房子還有點價值。抵押貸款降到這樣的水平，說明整個房地產市場都停頓了。

短期內房價反轉可能性極小，抄底房產風險很大

記者了解到，底特律市的鬧市區和中城的房價也出現了一點改善。出生于底特律的美國網上抵押貸款公司創始人丹·吉伯特最近在底特律鬧市區買下了一些大廈，準備吸引一些公司進駐。在密歇根州政府工作的布萊恩·康納斯告訴記者，最近底特律鬧市區出現了像他一樣回來居住的“新底特律一族”，這些人受教育程度高，收入也較高。但他認為，抄底底特律房產風險很大，因為底特律房市的恢復過程會非常緩慢，短期內房價反轉的可能性極小。

但美國21世紀房地產經紀公司的經紀人布萊恩特·哈里斯認為，底特律一些地方的房價已經出現了反轉跡象。他的不少客戶都是從加州等地專門來炒房的。他認為，中國人來炒房，并沒有太大的風險，因為美國的利率很低。

康納斯認為，中國人如果打算長期持有，而且愿意增加一定投入來修繕房子的話，投資倒是值得的。他提醒，有些房子欠政府房產稅，買房的人要解決拖欠的稅款才能拿到房產證。此外，購買后每年繳納的房產稅也是很大一筆成本。康納斯說，中國人真要來買房的話，一是可以考慮位于鬧市區、中城的房產，二是可以考慮買高端的房產。他說，底特律有個叫印第安村的地方，過去是有錢人的居住地，一處房產有十幾個房間，特別漂亮，還有馬廄和傭人房，這樣的豪宅現在20萬美元就可以買下。

房產稅全美最高，政府評估價高于房屋市價

美國華冠地產公司董事長潘重華說，自從國內有媒體報道底特律500美元可以買房后，很多人都打電話向她咨詢。她說，如果有這么好的事情，為什么當地房產中介不去買？底特律有很多被主人丟棄的房子，這樣的房子分文不值。她說，如果你到拍賣網站上去淘，一美元都能買到房子。但是，這樣的房子所在地治安差，政府公共服務糟糕，一般人不敢去住。她認為，買房要考慮后續問題，要有人管理，要交稅，要交水電費。想左手買右手賣掙一筆是不可能的。

今年55歲的迪安·史密斯是過去幾十年逃離底特律的100多萬人中的一員。1978年他從市區搬到了底特律北郊的伯克利市。他算了一筆賬，由于底特律犯罪率高，給汽車和房子投保的保險費比其他地方高出兩三倍，同時，在底特律住，連使用水電也得交稅。在底特律生活至少每年要多付出1萬美元。

他認為，現在進來抄底很危險。盡管房價低得不能再低，但沒有需求，短期內看不到回升的希望，因為底特律的房子太多了。500美元買一棟房子，需要花很多錢來修繕。

韋恩州立大學教授羅賓·博伊爾接受記者采訪時表示，中國人來炒房不值得。他說，現在市場上有許多投機，一些人淘房，賭它將來會升值。但如果買了之后什么也不做，不修繕，不管理，那么房產很快就垮掉了，因為底特律冬天很冷，夏天較熱，天氣影響加上蚊蟲、螞蟻的侵蝕，房子沒人管理會很快壞掉。

對此，丁磊也不以為然。他說，底特律要重振非常困難，根據學者的分析，未來幾年人口還會減少。“抄底基本上不現實，因為買了之后得有人來管理。底特律治安很成問題，如果沒人看管，所有值錢的東西都會被偷走。而在治安相對穩定的地區，房子可以出租，但要委托中介來管理”。此外，房地產稅是一項重要的持有成本。底特律房產稅是全美最高的之一，每年政府都要根據它確定的房產評估價值收一筆財產稅，稅率大約是3.35%，而政府的評估價一般要高于房屋的市價。