樓市瘋狂側(cè)面
中國日報網(wǎng)消息：2010年，3月，沉寂數(shù)月的房地產(chǎn)市場突然再度發(fā)力。
北京、上海、廣州、杭州等城市頻繁出現(xiàn)“搶房”潮。
伴隨樓市的再次瘋狂，與現(xiàn)房市場息息相關(guān)的爛尾樓也開始進入表演時刻。
《每日經(jīng)濟新聞》在各地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年年初以來，一線城市的爛尾樓開始集體“復活”，其中不乏休克10年之久的“爛尾樓王”。
在這一現(xiàn)象背后，是資金對房地產(chǎn)的瘋狂追逐，也是資本挖掘價值洼地的另類眼光。
4月，《每日經(jīng)濟新聞》房產(chǎn)周刊將從本周起推出爛尾樓重生系列報道，從另一個側(cè)面直擊當下樓市。
爛尾樓盤就像一個城市瘡疤，孤立于城市角落。而日前，隨著樓市突然出現(xiàn)回暖跡象，廣州已有九成爛尾樓盤成功“復活”，其中有的樓盤售價已高達8萬元/平方米。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，在目前廣州市區(qū)地塊資源稀缺的情況下，爛尾項目已成為不少開發(fā)商圈地的目標。另據(jù)有關(guān)人士透露，此次大量爛尾樓“復活”與即將在今年于廣州舉辦的亞運會不無關(guān)系。早在2006年，廣州市政府就表示廣州在冊爛尾地塊及樓盤要力爭在亞運會前夕全部“復活”。
“復活”爛尾樓售價過萬
廣州市國土資源和房屋管理局（以下簡稱廣州市房管局）今年1月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，廣州市在冊的爛尾地塊達141宗，在冊的爛尾樓盤有57宗，涉及臨遷戶16165戶，人數(shù)49062人。近期，廣州市房管局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，目前在冊的爛尾項目中的120宗已得到解決，爛尾樓盤也已解決了53個。這意味著超過九成以上的爛尾項目得以“復活”。
據(jù)廣州地產(chǎn)專家謝逸楓介紹，目前廣州大概還有21塊爛尾地以及4個爛尾樓尚未盤活處置，比如業(yè)豐大廈和多次入市仍沒有找到接盤者的新中國大廈等。
《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州爛尾樓盤主要集中在商用物業(yè)方面，由于去年樓市向好，不少爛尾樓盤相繼入市拍賣，其中不少樓盤在被盤活之后，售價每平方米過萬元。
前身為大鵬國際廣場的合銀廣場地處廣州成熟商圈，總建筑面積12萬平方米，因金融危機導致開發(fā)商資金鏈斷裂，項目建設(shè)斷斷續(xù)續(xù)，曾兩次爛尾。該項目目前已被廣州市正佳企業(yè)有限公司輸血兩億元成功盤活。據(jù)謝逸楓介紹，預計今年5月合銀廣場將開售，均價約1.8萬元/平方米。
據(jù)謝逸楓介紹，去年“五一”期間，原萬新大廈爛尾樓“變身”敏捷國際公寓后，價格達到14000元~18000元/平方米；原保華廣場“變身”的達鏢國際中心在2009年10月開始銷售，平均價格在20000元/平方米。
《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前身為京光廣場的爛尾項目，由萬菱實業(yè)有限公司入駐，改名為萬菱匯-君臨國際，推出的酒店式服務(wù)公寓目前售價已高達8萬元/平方米。
據(jù)該樓盤銷售人員介紹，目前該樓盤中小公寓戶型單價在3萬元，復式的公寓住宅價格為8萬元/平方米，“不講價”。
或有政府部門協(xié)助
謝逸楓認為，在目前土地供應緊張、地價高昂、建設(shè)資金要求提高的情況下，位于繁華地段、交通便利的爛尾項目前景被普遍看好，在亞運前夕，剩余的爛尾樓盤將再度掀起入市潮，而這些項目只要后期營銷手法得當，比投資新樓盤更加有利可圖，其回報率可達15%至20%。
據(jù)廣州市房管局相關(guān)人士介紹，一些市場價值不高、項目債權(quán)債務(wù)關(guān)系過于復雜的爛尾項目處置仍存在困難，相關(guān)部門將采取 “肥搭瘦”的方式解決。但對于已通過司法途徑處理的爛尾地塊，將堅持統(tǒng)一貨幣補償?shù)奶幚矸绞剑馁u所得的資金優(yōu)先償付被拆遷人的補償款、臨遷費本金、購房小業(yè)主的補償?shù)认嚓P(guān)費用。
廣發(fā)證券地產(chǎn)研究分析師沈愛卿認為，廣州爛尾項目存在已久，背后涉及產(chǎn)權(quán)、債權(quán)問題復雜。只有通過政府部分協(xié)助，才可能將涉及的這些問題解決清楚。
個案調(diào)查
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爛尾最久的中誠廣場
3月19日，號稱中國最大爛尾樓的中誠廣場（現(xiàn)改名為中石化大廈）終于啟動了債權(quán)分配工作，首批18名債權(quán)人共計將分配價值5.73億元的房產(chǎn)。公開數(shù)據(jù)顯示，中誠廣場需要支付變現(xiàn)的債權(quán)總額達11.4億元，涉及債權(quán)人多達200人。
據(jù)悉，中誠廣場位于廣州天河商圈，曾被定位為廣州地標性建筑，與中信廣場相對而立。該大廈高51層，分A、B兩塔，總建筑面積23萬平方米。迄今為止，該樓盤已開建18年，是這些樓盤中“休克”最久的。
1992年，中誠廣場由廣州城建總公司與香港中誠集團合作動工建設(shè)；2001年，由于開發(fā)商資金斷鏈，該項目停工；此后由駿鵬公司與北京金貿(mào)國際投資有限公司的聯(lián)合體以9.24億元買下，但后來該項目再次因資金問題導致停工，項目債主紛紛上門，當時申報債權(quán)近20億元。
直到2006年，中石化總公司動用近10億元接盤中誠廣場的A塔項目，并正式將中誠廣場改名為中石化大廈。去年年底，中石化集團率旗下中石化廣東石油分公司、洛陽石化工程公司、油品銷售華南分公司、化工銷售華南分公司等中石化集團旗下6家公司一起入駐，這才將項目盤活。
記者了解到，“變身”后的中石化大廈，由于地處廣州黃金商圈地段，目前平均價格在2.1萬元/平方米。
謝逸楓表示，這些高檔爛尾項目能夠起死回生,主要原因是廣州寫字樓市場已悄然回升，市場前景和投資價值被普遍看好。
廣州地產(chǎn)專家鄧浩志認為，隨著全球經(jīng)濟的回暖，廣州商業(yè)地產(chǎn)已持續(xù)回暖，商業(yè)物業(yè)的空置率下降，去年一年銷售成交業(yè)績上漲了4%，今年第一個季度這個數(shù)據(jù)已達3%，而投資客也有跡象表明從投資住宅市場轉(zhuǎn)向了商業(yè)寫字樓市場。
個案調(diào)查
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盼著“出嫁”的新中國大廈
幾家歡喜幾家愁，就在不少爛尾項目 “重獲新生”的時候，爛尾已有12年之久的新中國大廈曾先后三次 “出嫁”未果，近期將會再度入市拍賣。
業(yè)內(nèi)有消息稱，新中國大廈將于近期第四度“出嫁”，起拍價將降至9.7億元，面積為12.5萬平方米，價格相比去年12月時的報價13.5億元下降了近三成，但是否有人接招仍屬未知。
鄧浩志表示，由于爛尾的樓盤大多數(shù)都是在十幾年前修建的，其戶型、結(jié)構(gòu)都不太符合現(xiàn)在的市場，開發(fā)商拿到后的后續(xù)工程非常繁重，且爛尾項目多涉及債務(wù)關(guān)系，這對接手的開發(fā)商來說是較大的負擔。
據(jù)了解，新中國大廈曾在去年8月份以11.4億元的價格拍賣，但由于小業(yè)主有異議而中止。去年12月，該項目將拍賣面積由6000余平方米增加至12.5萬平方米并將售價增加到13.5億元再次拍賣，但最終因由于無人交保證金而再次流拍。當時該拍賣行工作人員表示，本來有一位浙商已表示將拿下此項目，但由于項目修改了面積并增加了總價，最終放棄。今年1月份，拍賣行再次發(fā)出公告稱，1月19日，新中國大廈降價約10%以12.17億元起拍，面積同為12.5萬平方米，但這次拍賣再次被取消。
不少業(yè)內(nèi)人士表示，由于新中國大廈存在的債務(wù)不清晰，給商家?guī)砹颂嗟氖袌鲲L險。
來源：中國經(jīng)濟網(wǎng) 編輯：鄧京荊
